- 租房签名前，真正会让人吃亏的往往不是租金，而是没读懂的小字：deposit 什么时候退、能不能提早退租、坏了谁修。
- 马来西亚的租约把双方叫做 Pihak Pertama（房东） 和 Pihak Kedua（租客），条款用 Klausa 1、2、3…… 编号。
- 关键短语：hendaklah（必须）、tertakluk kepada（以……为条件）、berkuat kuasa（生效）、dengan ini（特此）。
- 这篇用一份自写的简化租约，逐条拆解里面的法律语言。
原文
示范租约为学习用途自写，人名、地址均为虚构，条款也是简化过的示范，不是完整的法律文件，实际签约请以专业意见为准。
PERJANJIAN SEWA RUMAH
Perjanjian ini dibuat pada 1 Oktober 2026 antara:
(1) ENCIK TAN AH KOW (No. K/P: xxxxxx-xx-xxxx) ("Pihak Pertama");
(2) CIK SITI AMINAH (No. K/P: xxxxxx-xx-xxxx) ("Pihak Kedua").
Klausa 1: Tempoh Sewaan
Pihak Pertama dengan ini bersetuju menyewakan rumah beralamat
No. 8, Jalan Contoh 2, Taman Sri Contoh kepada Pihak Kedua untuk tempoh
dua belas (12) bulan bermula 1 Oktober 2026.
Klausa 2: Kadar Sewa
Kadar sewa ialah RM1,500 sebulan. Sewa hendaklah dibayar pada atau
sebelum hari ketujuh (7) setiap bulan.
Klausa 3: Deposit
Pihak Kedua hendaklah membayar deposit sebanyak dua (2) bulan sewa dan
setengah (0.5) bulan deposit utiliti. Deposit akan dipulangkan dalam
tempoh empat belas (14) hari selepas tamat tempoh sewaan, tertakluk
kepada potongan bagi kerosakan selain daripada haus dan lusuh biasa.
Klausa 4: Penyelenggaraan
Pihak Kedua hendaklah menjaga rumah dalam keadaan baik. Pembaikan kecil
ditanggung oleh Pihak Kedua manakala pembaikan struktur ditanggung oleh
Pihak Pertama.
Klausa 5: Larangan
Pihak Kedua tidak boleh menyewakan semula rumah tersebut kepada pihak
ketiga tanpa kebenaran bertulis Pihak Pertama.
Klausa 6: Penamatan
Mana-mana pihak boleh menamatkan perjanjian ini dengan memberi notis
bertulis dua (2) bulan.文件
标注：perjanjian sewa（租约）示范文件上的要点，已编号标出
示范
PERJANJIAN SEWA RUMAH
Perjanjian ini dibuat pada 1 Oktober 2026 antara:
(1) ENCIK TAN AH KOW (No. K/P: xxxxxx-xx-xxxx) ("Pihak Pertama");
(2) CIK SITI AMINAH (No. K/P: xxxxxx-xx-xxxx) ("Pihak Kedua").
Klausa 1: Tempoh Sewaan
Pihak Pertama dengan ini bersetuju menyewakan rumah beralamat
No. 8, Jalan Contoh 2, Taman Sri Contoh kepada Pihak Kedua untuk tempoh
dua belas (12) bulan bermula 1 Oktober 2026.
Klausa 2: Kadar Sewa
Kadar sewa ialah RM1,500 sebulan. Sewa hendaklah dibayar pada atau
sebelum hari ketujuh (7) setiap bulan.
Klausa 3: Deposit
Pihak Kedua hendaklah membayar deposit sebanyak dua (2) bulan sewa dan
setengah (0.5) bulan deposit utiliti. Deposit akan dipulangkan dalam
tempoh empat belas (14) hari selepas tamat tempoh sewaan, tertakluk
kepada potongan bagi kerosakan selain daripada haus dan lusuh biasa.
Klausa 4: Penyelenggaraan
Pihak Kedua hendaklah menjaga rumah dalam keadaan baik. Pembaikan kecil
ditanggung oleh Pihak Kedua manakala pembaikan struktur ditanggung oleh
Pihak Pertama.
Klausa 5: Larangan
Pihak Kedua tidak boleh menyewakan semula rumah tersebut kepada pihak
ketiga tanpa kebenaran bertulis Pihak Pertama.
Klausa 6: Penamatan
Mana-mana pihak boleh menamatkan perjanjian ini dengan memberi notis
bertulis dua (2) bulan.
- 1dibuat pada … antara:「于……日订立，双方为……」
- 2dengan ini bersetujudengan ini = 特此，法律文件里表示「通过本文件」
- 3untuk tempoh dua belas (12) bulan数字先用文字写出，再用括号加阿拉伯数字，防止被改动
- 4hendaklah dibayar pada atau sebelum …hendaklah = 必须（法律语气比 mesti 更正式）
- 5selain daripada haus dan lusuh biasa「正常损耗除外」，房东不能因为自然老化扣钱
- 6ditanggung oleh被动式，「由……承担」
- 7tidak boleh … tanpa kebenaran bertulis「未经书面许可不得……」，即禁止转租
示范内容为学习用途自写，人名、金额、日期均为虚构；真实文件以官方或原件为准。
生词表
| 马来语 | 本地发音 | 英文 | 中文 |
|---|---|---|---|
| perjanjian sewa | PER-JAN-JI-AN SE-WA | tenancy agreement | 租约 |
| Pihak Pertama | PI-HAK PER-TA-MA | First Party | 甲方（房东） |
| Pihak Kedua | PI-HAK KE-DU-A | Second Party | 乙方（租客） |
| klausa | KLAU-SA | clause | 条款 |
| tempoh sewaan | TEM-POH SE-WA-AN | tenancy period | 租期 |
| menyewakan | ME-NYE-WA-KAN | to rent out | 出租 |
| kadar sewa | KA-DAR SE-WA | rental rate | 租金 |
| deposit utiliti | DE-PO-SIT U-TI-LI-TI | utility deposit | 水电押金 |
| dipulangkan | DI-PU-LANG-KAN | returned | 被退还 |
| haus dan lusuh | HAUS DAN LU-SUH | wear and tear | 正常损耗 |
| penyelenggaraan | PE-NYE-LENG-GA-RA-AN | maintenance | 维护 |
| pembaikan struktur | PEM-BAI-KAN STRUK-TUR | structural repair | 结构维修 |
| pihak ketiga | PI-HAK KE-TI-GA | third party | 第三方 |
| notis bertulis | NO-TIS BER-TU-LIS | written notice | 书面通知 |
| menamatkan | ME-NA-MAT-KAN | terminate | 终止 |
逐段解读
开头
- dibuat pada … antara:：「于……日订立，双方为……」。
- ("Pihak Pertama")：括号加引号是给当事人起的简称，后面全文都用简称代替全名。
Klausa 1–2：租期与租金
- dengan ini bersetuju：dengan ini = 特此，法律文件里表示「通过本文件」。
- untuk tempoh dua belas (12) bulan：数字先用文字写出，再用括号加阿拉伯数字，防止被改动。
- hendaklah dibayar pada atau sebelum …：hendaklah = 必须（法律语气比 mesti 更正式）；pada atau sebelum = 「当天或之前」。
Klausa 3：押金
- tertakluk kepada potongan …：「以扣除……为条件」，这句说明押金不一定全额退还。
- selain daripada haus dan lusuh biasa：「正常损耗除外」，房东不能因为自然老化扣钱。
- 关键点：14 天内退还。
Klausa 4–6
- ditanggung oleh：被动式，「由……承担」。小修租客负责，结构性维修房东负责。
- tidak boleh … tanpa kebenaran bertulis：「未经书面许可不得……」，即禁止转租。
- notis bertulis dua bulan：任一方想终止都要提前两个月书面通知。
相关的实际问题
- 参考资料指出，租约签好之后通常还要缴 duti setem 才有法律效力，一般由租客负责，请到税务部门办理。
- 押金退还、维修责任、通知期这三项最常出现纠纷，签之前要看清楚。
常用表达
| 表达 | 用法 |
|---|---|
| dengan ini | 特此 |
| hendaklah | 必须 |
| tertakluk kepada | 以……为条件 |
| tanpa kebenaran bertulis | 未经书面许可 |
| pada atau sebelum … | 当天或之前 |
| ditanggung oleh | 由……承担 |
以官方为准： 示范租约里的租金和押金是虚构的。真实的押金、印花税（duti setem）税率和办理方式会调整，请以租约正本、律师意见和税务部门（LHDN）的官方信息为准。
学习重点
- 甲方 Pihak Pertama（房东）、乙方 Pihak Kedua（租客）
- hendaklah 是法律文件里的「必须」
- 押金条款看三点：几个月、几天内退、扣什么
- tanpa kebenaran bertulis = 未经书面许可
Sources
参考资料：